個人再生と住宅ローン特例

個人再生と住宅ローン特例

個人再生手続を選択される理由として、住宅ローン特例を利用して住宅を残したいという方が多くいらっしゃいます。住宅ローン特例は小規模個人再生でも給与所得者再生でも利用が可能ですが、「住宅ローン特例」が認められるにはいくつかの条件があります。

住宅ローン特例とは?

住宅ローン特例とは、住宅を守るために住宅ローンはそのまま支払い続け、住宅ローン以外の借金は個人再生手続により圧縮した金額を返済していく手続きです。

住宅ローン特例が認められる要件

大きく分けて次のような要件をクリアする必要があります。

01

住宅の購入、又は改良に必要な資金であること

リフォームローンや住宅ローンの借り換えであったとしても、従前の住宅ローンと現在の住宅ローンが同一性を維持したまま存続していれば問題はありません。ただし、抵当権が設定されている必要があります。

借り換えの際に住宅ローンのほかに事業資金等の融資を受け、それを担保するため住宅に抵当権を設定した場合は認められません。

住宅ローンが複数ある場合は、すべての抵当権の実行を制限しなければ住宅を守ることはできないので、全ての住宅ローン(住宅資金貸付債権)について同じ扱いがなされます。

02

不動産に住宅ローン以外の抵当権がついていないこと

例えば、事業用資金のため、多額のローンを銀行で組んだ際に、不動産に抵当権を設定したような場合は、住宅ローン特例は使えません。なお、複数の銀行から住宅ローンを組んだ場合でも、住宅ローンであれば問題ありません。

03

本人が所有している住宅であること

住宅とは、自己の居住用の建物で、床面積の半分以上が居住用になっている必要があります。たとえば、自宅兼店舗であるような場合でも、半分以上が居住用であれば、住宅ローン特例を使う事は出来ます。また、所有とは共有も含みますので、例えば妻と持分が共有になっていても問題ありません。

夫婦共有でペアローンの場合

夫婦共働きが増え、夫婦それぞれの持ち分で別々に住宅ローンを組む方も増えてきています。このような場合、夫婦双方で住宅ローン特例の個人再生を申立する必要がありますが、例えば妻に住宅ローン以外に債務がなく、個人再生手続を利用する必要性が乏しい場合、東京地裁では、夫単独の申立でも住宅ローン特例を認めた例があります。

04

本人が居住の用に供する住宅であること

住宅ローン特例は、本人が生活の本拠として使用している建物を確保する事によって生活基盤を守ることが目的なので、例えば建物を友人に貸している場合などは、住宅ローン特例は使えません。(転勤の間、一時的に他人に賃貸している場合等はできることがあります)また、別荘のような生活の本拠としていないような建物には使えません。

05

保証会社による代位弁済後、6カ月を経過していないこと

住宅ローンが滞納した場合、保証会社が住宅ローン会社に対して支払いを行ないます(代位弁済)。この保証会社の支払いが終わってから6カ月を経過すると、住宅ローン特例は使えません。

住宅ローン特例の注意点

税金を滞納している場合

住宅ローン特例は、税金の滞納し、住宅に差押登記がされている場合は、住宅資金特別条項を定めることが困難であるため、できません。滞納を解消していただく必要があります。

但し、一括での滞納解消が困難な場合、債権者の同意を得た上で、分納していただくことにより、手続を進めることができる場合があります。

住宅ローンを滞納している場合

住宅ローンを滞納している場合でも、住宅ローン特例を使って住宅を残すことは可能です。しかし、住宅ローン特例には、債権者の協力が不可欠なため、当事務所では、個人再生の申立ての際には、原則滞納の解消をお願いしております。

なお、滞納後、保証会社が住宅資金貸付債権者である金融機関に対して代位弁済(保証人が代わりに支払うこと)をした場合、6ヶ月以内に再生手続の申立てをしなければなりません。

住宅の競売手続が進んでいる場合

住宅の競売手続が進んでいる場合でも、税金滞納等がある場合を除き、可能です。
個人再生手続開始の申立てがあった場合、住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがあると認められるときは、裁判所が競売手続の中止命令を発してくれます。

ただし、税金滞納等がある場合、共益債権(再生手続が開始された後に生ずる債権であり、再生債権者共同の利益のために用いられるもの)・一般優先債権 (税金関係や法律で優先権が認められている債権)の債権者による競売手続の中止は困難なため、競売手続は進行してしまいます。そのため、これらの滞納の解消が必要になります。

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